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聚焦房企年报“交卷季”华东头部企业展现经营韧劲

文章出处:未知 │ 网站编辑:admin │ 发表时间:2022-04-15

html模版聚焦房企年报“交卷季”华东头部企业展现经营韧劲

  来源:中国经营报

  本报记者 刘颂辉 上海报道

  正值上市公司年报“交卷季”,房企陆续交出了2021年的年终业绩“答卷”。

  Wind数据显示,截至3月31日18时,A股与H股共有119家上市房企披露了2021年度报告。旭辉控股(集团)有限公司(以下简称“旭辉控股”,00884.HK)、绿地香港控股有限公司(00337.HK)、正荣地产集团有限公司(以下简称“正荣地产”,06158.HK)、建发国际投资集团有限公司(以下简称“建发国际”,01908.HK)和绿城中国控股有限公司(以下简称“绿城中国”,03900.HK)等多家房企已同步举办线上业绩发布会。

  (旭辉控股2021年度业绩发布会)

  亿翰智库分析认为,从房企的年报和业绩会透露出的信息来看,房企的业绩呈现出营业收入增长减缓持续和利润增长减速、利润率走低延续等特点。与此同时,各房企降杠杆、稳杠杆工作推进均有显著成效;在投资上表现出更高的谨慎性,对于未来的投资决策则仍将持续保持稳健、谨慎为先的投资态度。

  “今年是非常难确定目标的一年,过去几年没碰到过。”3月27日,建发国际执行董事、行政总裁林伟国在业绩发布会上表示,“2022年,公司不会在现有的布局区域外有新的扩展,不拿利润率低于7%的地块,销售目标可能会动态调整,易胜博国际娱乐。”

  旭辉控股相关负责人也告诉《中国经营报》记者,房地产行业韧性强、体量大、容量大,公司深耕长三角区域,会继续关注一线及核心二线城市的投资机会,前提是确保公司的流动性安全,投资策略将会“以收定支”。

  加速回款稳定现金流

  3月23日,绿城中国公布2021年度业绩报告。2021年,公司实现合同销售额3509亿元,同比增长21.3%,全年目标完成率达到113%。

  绿城中国是为数不多超额完成业绩目标的规模房企,排名位列全国房企第7名,全年回款率处在106%的行业高位。业绩报告显示,公司全年录得销售收入1002.4亿元,净利润为76.87亿元,股东应占利润44.69亿元,分别同比增长52.4%、33.4%、17.7%。

  得益于线上、线下开展多渠道销售,2021年,绿城中国自投项目整体去化率达69%。其中,一二线城市去化率71%,新增房源去化率70%,现金回款率达到106%。在区域分布上,长三角区域占比66%,环渤海区域占比18%,成渝区域占比4%,大湾区及长江中游地区分别占比3%、6%。由于销售开支等成本上涨,公司毛利率为18.1%,同比下降了5.6个百分点。

  经过长期紧密地对市场跟踪和当前“一城一策”体系化的研究,绿城中国执行董事、副总裁李骏判断,2022年上半年,房地产市场将是筑底盘整的状况,下半年开始有望逐步复苏趋稳。原因在于近期政策转变有利于房地产市场的恢复,重提了房地产稳定器的作用,政策面的宽松基调逐步形成。

  3月24日,旭辉控股披露的业绩报告显示,公司2021年实现营业收入1078.35亿元,同比增长50.2%;利润123亿元,同比增长3.6%;归属股东净利润76.13亿元,同比下降5.22%;毛利率19.3%,净利润率6.8%。全年合同销售金额2473亿元,同比增长7.1%;现金回款率超过95%,为2403亿元,同比增长20%。

  分地区来看,在旭辉控股2021年总销售额中,有87.2%来自一线及二线城市,剩余12.8%都来自三线城市。其中,长三角、环渤海、中西部及华南地区的销售占比分别为46.6%、19.8%、22.4%和11.2%。分业务来看,有92.5%来自住宅项目,7.5%来自办公楼/商业项目。

  据介绍,旭辉控股在2021年谨慎判断,持续聚焦核心城市拿地。2021年内,旭辉控股新增货值2056亿元,其中84%位于一二线城市。“2021年四季度以来,公司主要聚焦于北京、上海、杭州、南京、合肥、温州、广州、武汉等核心城市参与土拍并获取优质地块,以期为长期发展蓄力。”旭辉控股CEO林峰表示。

  值得一提的是,在上海市豪宅热销的市场环境下,瑞安房地产有限公司(以下简称“瑞安房地产”,00272.HK)2021年业绩还实现了扭亏为盈。

  年报数据显示,2021年,瑞安房地产合约销售额同比增加43%至302.70亿元,收入同比增长282%至175.55亿元,股东应占溢利总额为16.36亿元。其中,中粮瑞虹?海景壹号(第7号地块)、太平桥翠湖五集(第118号地块)及上海蟠龙天地录得强劲销售业绩,以致公司平均售价为每平方米63800元,整体毛利率达41%。

  提质增效穿越行业周期

  “经过一年的调整,房地产行业政策底部已见,市场底部还未见。不过对行业整体的判断,可以简单用三句话来进行描述:一是行业总体稳定,二是结构逐步调整,三是长期趋向健康。”绿城中国董事会主席张亚东表示,在此背景下,绿城中国将保持战略战术清晰、贯彻执行有力和品质效益提升。

  旭辉控股董事局主席林中也坦言,2022年对公司来说,进入了一个新的发展时期,穿新鞋、走新路,去掉规模上的追求,未来重点在发展质量和效益上。

  “中国房地产行业总量至少能维持15万亿元以上的交易量,足够容纳多家千亿级的大型房地产企业。”林中认为,房地产行业已从紧缺时代迈向过剩时代,从增量时代过渡到存量时代,房企也从粗放经营转向精益管理,从过去的“高负债、高杠杆、高周转”模式转向未来的“高质量、高品质、高效益”模式。“房企将从过去过分追求规模增长,转为追求经营效益提升的方向。”

  据林中判断,2022年,房地产市场的走势将是“前低后高”,市场正在逐步复苏,期待五六月份迎来楼市“小阳春”。“整体来看,市场表现较为分化,一线城市,特别是上海和北京等地的市场表现好,二三线城市基本稳定,三四线城市供过于求,处在去库存阶段,压力比较大。”

  经过一年半的努力,旭辉控股在财务降杠杆方面取得了明显进展。截至2021年末,旭辉控股“三道红线”指标已全部归绿。公司总资产4328亿元,同比增加14%;净资产1074亿元,同比增加28%;在手现金467亿元。

  不过,旭辉控股方面在业绩发布会上并没有明确提及2022年的销售目标。林中仅透露,公司在2022年全年大约具备3600亿元的可销售货值,目标是保持权益销售额稳定,最终关心的是核心权益销售背后的销售含金量。

  在2021年超额完成销售目标的绿城中国也没有定下更高的销售目标。李骏在业绩发布会上表示,2022年,公司的合同销售额要完成3300亿元,新增货值要完成2500亿元~3000亿元。

  中交集团成为第一大股东后,绿城中国授信额度充足,截至2021年,公司的银行存款及现金(包括抵押银行存款)增至714.96亿元。绿城中国执行董事兼行政总裁郭佳峰表示:“在市场不明朗的背景下,公司将继续保持投资定力,提高投资标准,保持稳健参与。”

  2022年3月31日,正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝在业绩发布会上表示,对于未来房地产行业持有谨慎态度,行业仍面临控负债降杠杆,面临资本市场重塑信心的难点,政策已经见底,后期会慢慢回暖。

  据黄仙枝判断,房地产市场还需要3~5个月的时间来修复,考虑到今年行业整体变化较大,市场充满不确定因素,加上公司处在特别时期,会考虑出售一些资产。“因此,公司今年不设立任何具体的销售目标,会采取必要手段促销售回笼资金,尽快降杠杆。”

  中欧国际工商学院教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成告诉记者,过去几年,我国房地产行业通过加杠杆来谋求快速发展,没有及时、正确理解国家房地产调控政策和房地产市场运行底层逻辑的变化,以至于房企资金流动性紧张状况凸显。

  “从这个角度来看,当前行业是在刮骨疗毒。值得关注的是,近期市场在政策边际调整后已经开始逐渐企稳,经营风险会逐渐下降。”盛松成表示。